С 1 октября 2026 года семейная ипотека перестала быть единой ставкой для всех. Раньше любая семья с ребёнком до 7 лет получала 6% на кредит до 12 млн ₽ в Москве и области. Теперь ставка и лимит зависят от числа детей и региона покупки. Многодетным условия стали мягче, семьям с одним ребёнком — заметно дороже. Разбираем, что поменялось и как это посчитать на своей квартире.
Новые ставки и лимиты
Для покупки в Москве и Московской области действует такая шкала:
- один ребёнок — 12%, кредит до 12 млн ₽;
- двое детей — 10%, до 15 млн ₽;
- трое детей — 8%, до 18 млн ₽;
- четверо детей — 6%, до 18 млн ₽;
- пятеро и больше — 4%, до 18 млн ₽.
В других регионах шкала и лимиты свои — если покупаете за пределами Москвы и области, условия уточнит ипотечный брокер. Право на программу, как и раньше, даёт ребёнок до 7 лет включительно. Льготная ставка действует до 15 лет, после этого кредит переходит на рыночную ставку банка. Если вы берёте ипотеку на 25–30 лет, вторую половину срока нужно считать отдельно — или сразу планировать досрочное погашение.
Когда остаётся 6% для любой семьи
Ставка 6% сохранилась для всех семей, независимо от числа детей, в трёх случаях:
- строительство частного дома (ИЖС) подрядчиком с расчётами через эскроу-счёт;
- покупка участка под строительство дома;
- первоначальный взнос больше 50% стоимости квартиры.
Последний пункт — главный сюрприз для покупателей новостроек. Семья с одним ребёнком, которая готова внести больше половины цены, получает ставку вдвое ниже базовой. Когда это окупается, мы подробно посчитали в статье «Первоначальный взнос: 20% или 50%?».
Три семьи, одна квартира
Возьмём двухкомнатную квартиру за 16 млн ₽ в ЖК комфорт-класса. Взнос — 20%, то есть 3,2 млн ₽, срок — 30 лет. В кредит нужно 12,8 млн ₽.
- Один ребёнок. Лимит — 12 млн ₽, поэтому 0,8 млн ₽ придётся оформить по рыночной ставке от 17,4%. Платёж — около 123 400 ₽ по льготной части и 11 700 ₽ по рыночной, всего ≈ 135 100 ₽ в месяц.
- Двое детей. Вся сумма укладывается в лимит 15 млн ₽ под 10% — ≈ 112 300 ₽ в месяц.
- Трое детей. 8% на всю сумму — ≈ 93 900 ₽ в месяц.
До 1 октября все три семьи платили бы одинаково: около 71 900 ₽ по льготной части и 11 700 ₽ по остатку, итого ≈ 83 600 ₽. Для семьи с одним ребёнком платёж вырос больше чем в полтора раза. А если та же семья внесёт 51% — 8,16 млн ₽, — кредит в 7,84 млн ₽ под 6% обойдётся примерно в 47 000 ₽ в месяц.
«Семьям с одним ребёнком мы теперь первым делом считаем вариант со взносом больше половины: материнский капитал, продажа старой квартиры, помощь родителей. Разница в платеже иногда превышает 80 000 ₽ в месяц», — Ирина Котова, руководитель ипотечного направления Метрыча.
Кому оформлять сейчас
Семьям с четырьмя и более детьми. 6 или 4% и лимит 18 млн ₽ — условия не хуже прежних, а сумма кредита выросла в полтора раза. В Москве это уже полноценная трёхкомнатная квартира в комфорт-классе без рыночной «надстройки».
Семьям с тремя детьми, которые покупают большую квартиру. Ставка выросла с 6 до 8%, но лимит увеличился с 12 до 18 млн ₽. На кредите в 18 млн ₽ новая схема дешевле старой: ≈ 132 100 ₽ в месяц против ≈ 159 400 ₽, когда 6 млн ₽ приходилось добирать по рыночной ставке.
Тем, кто уже выбрал квартиру и опасается роста цен. За год метр в старой Москве подорожал примерно на 9%. Полгода ожидания могут стоить больше, чем разница в ставке.
Кому стоит пересчитать
Если скоро родится второй ребёнок. Сравните два сценария: кредит сейчас под 12% или после рождения под 10% с лимитом 15 млн ₽. Мы считаем оба варианта с учётом роста цен и аренды на время ожидания.
Если вы ждёте снижения ключевой ставки. Ставки семейной программы установлены государством и от решения ЦБ 23 октября напрямую не зависят. Решение повлияет на рыночную ипотеку, субсидии застройщиков и ставку после окончания льготного срока.
Что проверить перед заявкой
- Возраст младшего ребёнка на дату кредитного договора — до 7 лет включительно.
- Свидетельства о рождении всех детей: от их числа зависит ставка.
- Сумму сверх лимита — её оформляют отдельной частью по рыночной ставке. Иногда выгоднее увеличить взнос.
- Платёж после 15 лет льготы — попросите банк показать его в графике.
- Страховку: полис можно оформить у партнёра банка и сэкономить до половины стоимости. Как — в статье о страховке по ипотеке.
Что не изменилось
Минимальный первоначальный взнос — по-прежнему 20%, и на него можно направить материнский капитал. Программа работает для квартир в новостройках, купленных у застройщика по ДДУ или у юридического лица, для частных домов и участков под них. Сохранилось и правило 2025 года: оба супруга должны быть созаёмщиками по кредиту. Это важно, если доход в семье подтверждает только один человек, — банк всё равно попросит документы второго супруга.
Ставка фиксируется в кредитном договоре на весь льготный период. Если после 1 октября ваша семья стала больше, условия уже выданного кредита сами по себе не меняются, — уточняйте у банка, возможен ли пересмотр.
Как мы помогаем
Одна анкета уходит сразу в 8 банков, решения приходят за 1 день. Мы считаем все варианты — с разным взносом, сроком и числом детей — и показываем не только платёж, но и переплату за весь срок. Если квартира подходит под субсидию застройщика, сравним её с семейной программой: в первые годы она бывает выгоднее.