С 1 октября 2026 года у семейной ипотеки появилось необычное условие: при первоначальном взносе больше 50% ставка — 6% для любой семьи, независимо от числа детей. Для семьи с одним ребёнком это вдвое ниже базовых 12%. Но собрать половину стоимости московской квартиры непросто. Считаем на реальной квартире из нашего каталога, когда большой взнос окупается.
Исходные данные
Трёхкомнатная квартира 60,4 м² в квартале «Лучи» от ЛСР (ЗАО, Солнцево, 5 минут пешком от метро) — 23,3 млн ₽ по ценам каталога на октябрь. Покупает семья с одним ребёнком 4 лет. Срок кредита — 30 лет, льготная ставка действует первые 15 лет.
- Вариант А. Взнос 20% — 4,66 млн ₽. Кредит — 18,64 млн ₽.
- Вариант Б. Взнос 51% — 11,88 млн ₽. Кредит — 11,42 млн ₽.
Условие программы — взнос больше 50%. Ровно половины недостаточно, поэтому считаем с запасом — 51%. Цена квартиры в обоих вариантах одинаковая: за больший взнос застройщики скидку обычно не дают.
Вариант А: стандартный взнос
Лимит семейной ипотеки с одним ребёнком в Москве — 12 млн ₽ под 12%. Оставшиеся 6,64 млн ₽ банк выдаёт по рыночной ставке — в нашем пуле банков от 17,4%.
- льготная часть: 12 млн ₽ под 12% — ≈ 123 400 ₽ в месяц;
- рыночная часть: 6,64 млн ₽ под 17,4% — ≈ 96 800 ₽ в месяц;
- итого ≈ 220 300 ₽ в месяц.
Чтобы банк одобрил такой платёж, семье нужен подтверждённый доход от 441 000 ₽ в месяц: платёж не должен превышать половину дохода.
Вариант Б: взнос больше половины
Весь кредит — 11,42 млн ₽ под 6%. Платёж — ≈ 68 500 ₽ в месяц. Для одобрения достаточно дохода около 137 000 ₽.
Разница в платеже — 151 800 ₽ в месяц, или 1,82 млн ₽ в год. За это нужно внести на 7,22 млн ₽ больше сразу.
| Показатель | А · взнос 20% | Б · взнос 51% |
|---|---|---|
| Первоначальный взнос | 4,66 млн ₽ | 11,88 млн ₽ |
| Кредит | 18,64 млн ₽ | 11,42 млн ₽ |
| Ставка | 12% + 17,4% | 6% |
| Платёж в месяц | ≈ 220 300 ₽ | ≈ 68 500 ₽ |
| Нужный доход | от 441 000 ₽ | от 137 000 ₽ |
| Выплаты за 15 лет | ≈ 39,6 млн ₽ | ≈ 12,3 млн ₽ |
Окупается ли большой взнос
Сравним с альтернативой: те же 7,22 млн ₽ не вносить, а положить на вклад. Под 12% годовых они принесут около 866 000 ₽ в год до налога — примерно 754 000 ₽ после НДФЛ. Экономия на платеже в варианте Б — 1,82 млн ₽ в год, больше чем вдвое. Большой взнос выигрывает уверенно.
Даже если часть взноса заняли родственники без процентов или она получена от продажи старой квартиры, математика та же: каждый рубль взноса экономит больше, чем приносит на вкладе.
Есть и неочевидный плюс: с небольшим кредитом проще получить одобрение. Банк смотрит на показатель долговой нагрузки — ПДН. Чем меньше платёж относительно дохода, тем выше шанс одобрения и тем меньше вопросов к подтверждению доходов.
«Каждой семье с одним ребёнком мы теперь считаем две таблицы — со взносом 20% и 51%. В половине случаев клиенты находят недостающую сумму, когда видят разницу в платеже», — Ирина Котова, руководитель ипотечного направления Метрыча.
А если детей двое
Для семьи с двумя детьми лимит выше — 15 млн ₽ под 10%. При взносе 20% остаток в 3,64 млн ₽ всё равно придётся взять по рыночной ставке: платёж составит около 131 600 ₽ по льготной части и 53 100 ₽ по рыночной, итого ≈ 184 700 ₽. Вариант со взносом 51% — те же ≈ 68 500 ₽. Разница меньше, чем у семьи с одним ребёнком, но всё равно превышает 116 000 ₽ в месяц.
Когда 20% всё же лучше
- В семье трое и больше детей. Ставка и так 8% или ниже, а лимит — 18 млн ₽. Выигрыш от 6% меньше, и разумнее сохранить деньги на ремонт и подушку безопасности.
- Нет финансового запаса. Отдать во взнос последние деньги рискованно: ремонт, мебель и непредвиденные расходы придётся закрывать потребительским кредитом под рыночную ставку.
- Деньги заморожены. Если для взноса нужно досрочно закрыть вклад с потерей процентов или продать актив в неудачный момент, учтите эти потери.
- Застройщик субсидирует ставку. Программы от 4,9% на 1–3 года иногда дают меньший платёж в первые годы при обычном взносе. Сравнивайте полную переплату, а не только первый платёж.
Где взять больше 50%
- продажа текущей квартиры — мы проводим встречные сделки, чтобы не пришлось съезжать в никуда;
- материнский капитал — его можно направить на первоначальный взнос;
- накопления и помощь родственников — банк попросит подтвердить источник средств; если деньги подарены, оформите договор дарения;
- трейд-ин — некоторые застройщики принимают старую квартиру в зачёт; условия проверяем для конкретного ЖК.
Как мы считаем для вас
Для каждой семьи мы сравниваем не только платёж, а четыре показателя:
- ежемесячный платёж и доход, который нужен для одобрения;
- сумму выплат за льготные 15 лет и остаток долга к их окончанию;
- что останется на ремонт и подушку безопасности после взноса;
- как изменится расчёт, если ключевая ставка снизится и рыночную часть получится рефинансировать.
Что будет после 15 лет
Льготная ставка действует до 15 лет, потом остаток долга переходит на рыночную ставку банка. В варианте Б к этому моменту останется около 8,1 млн ₽ долга. Если рыночная ставка будет такой же, как сегодня, платёж вырастет примерно до 127 000 ₽.
Поэтому большой взнос хорошо сочетать с досрочным погашением. Если добавлять к платежу 60 000 ₽ в месяц — меньше половины экономии против варианта А, — кредит закроется примерно за 10 лет, задолго до окончания льготы.