Многие застройщики субсидируют ипотеку: первые один-три года ставка 4,9–6%, потом — рыночная ставка банка. В рекламе такой платёж выглядит вдвое ниже семейной ипотеки. Но после окончания субсидии платёж пересчитывают, и картина меняется. Показываем на одном примере, как сравнивать честно.
Исходные данные
Студия за 11,2 млн ₽, взнос 20% — 2,24 млн ₽, кредит — 8,96 млн ₽ на 30 лет. Сравниваем четыре варианта: субсидию застройщика 4,9% на три года, семейную ипотеку для семьи с одним и с двумя детьми и рыночную ставку от 17,4%.
| Программа | Первые 3 года | С 4-го года | За 5 лет | За 10 лет |
|---|---|---|---|---|
| Субсидия 4,9% на 3 года | ≈ 47 600 ₽ | ≈ 124 900 ₽ | 4,71 млн ₽ | 12,21 млн ₽ |
| Семейная, 1 ребёнок · 12% | ≈ 92 200 ₽ | ≈ 92 200 ₽ | 5,53 млн ₽ | 11,06 млн ₽ |
| Семейная, 2 детей · 10% | ≈ 78 600 ₽ | ≈ 78 600 ₽ | 4,72 млн ₽ | 9,44 млн ₽ |
| Рыночная · 17,4% | ≈ 130 700 ₽ | ≈ 130 700 ₽ | 7,84 млн ₽ | 15,68 млн ₽ |
После трёх лет субсидии остаток долга — около 8,54 млн ₽. Его пересчитывают по рыночной ставке на оставшиеся 27 лет, и платёж вырастает почти в 2,6 раза.
Когда субсидия выгоднее
Первые три года субсидия экономит деньги любой семье. Но потом переплата начинает расти. Для семьи с одним ребёнком субсидия остаётся выгоднее примерно 7 лет, для семьи с двумя детьми — около 5 лет. Если вы планируете продать квартиру или закрыть кредит раньше, субсидия хороша. Если живёте в квартире дольше и платите по графику — дешевле семейная программа.
Где спрятана стоимость субсидии
Субсидию оплачивает застройщик, и часто её стоимость уже заложена в цену квартиры. Попросите две цены: с субсидированной ипотекой и при 100% оплате или с обычной ипотекой. Разница и есть реальная цена низкой ставки.
«Мы всегда считаем три сценария: субсидия, семейная программа и большой взнос. Решение почти никогда не очевидно по первому платежу», — Ирина Котова, руководитель ипотечного направления Метрыча.
Что спросить у застройщика и банка
- Какой будет ставка после окончания субсидии и как её пересчитают — фиксировано или по ключевой ставке.
- Есть ли разница в цене квартиры при субсидированной и обычной ипотеке.
- Можно ли досрочно погашать кредит в льготный период без потери субсидии.
- Совмещается ли субсидия с семейной программой — иногда застройщик снижает ставку и по ней.
Как мы помогаем
Считаем все варианты на вашей квартире: платёж по годам, переплату за весь срок и остаток долга. Одна анкета уходит сразу в 8 банков, решения приходят за день.