Осенью застройщики выводят в продажу новые корпуса. На старте квартиры обычно стоят на 10–15% дешевле, чем к моменту сдачи дома: застройщику важно быстро набрать продажи, а покупатель берёт на себя ожидание и неопределённость. Разбираем, как воспользоваться стартом без лишнего риска — проверить проект до брони, выбрать квартиру и зафиксировать цену.
Почему на старте дешевле
Новостройки строятся на кредит банка, а деньги покупателей лежат на эскроу-счетах до сдачи дома. Чем быстрее наполняются эскроу-счета, тем дешевле обходится кредит застройщику. Поэтому первые квартиры продают с дисконтом, а цену поднимают по мере строительства — ступеньками, по этапам готовности.
Пример из каталога: в сентябре в продажу вышел новый 24-этажный корпус 10 в квартале «Лучи» от ЛСР — в 5 минутах пешком от метро «Солнцево». Больше 10 корпусов квартала уже сдано, поэтому качество строительства можно посмотреть вживую, а не по рендерам.
Что проверить до брони
- Разрешение на строительство и проектную декларацию — в единой информационной системе жилищного строительства. Сверьте адрес, число этажей и срок ввода.
- Уполномоченный банк. Деньги по ДДУ идут только через эскроу-счёт в банке, указанном в декларации.
- Историю застройщика. Сколько домов сдано и были ли переносы сроков. Если рядом есть сданные очереди, пройдитесь по ним и поговорите с жителями.
- Что будет строиться рядом. Следующие корпуса квартала — это несколько лет стройки под окнами и иногда другой вид из окна.
- Срок передачи ключей. В ДДУ должна быть конкретная дата, а не срок «после ввода дома».
Как выбрать квартиру на старте
На старте выбор максимальный: доступны все этажи, виды и планировки. Лучшие квартиры — с видом, угловые, с удобной кухней-гостиной — уходят в первые недели. Если вы уже знаете, что ищете, это время для решения.
- Сравните одну и ту же планировку на разных этажах: разница в цене бывает больше, чем разница в комфорте.
- Проверьте стороны света и что будет напротив окон через пять лет.
- Спросите, какие квартиры выйдут в продажу позже, — застройщики не выставляют весь корпус сразу.
Как зафиксировать цену
Цена фиксируется только в ДДУ. До его регистрации её держит бронь: обычно на 3–7 дней, иногда платная. Условия брони должны быть письменными — в договоре или хотя бы в сообщении менеджера застройщика. Чтобы успеть выйти на сделку, получите одобрение ипотеки заранее: оно действует 90 дней.
«На старте продаж решает скорость. Клиенты, у которых уже есть одобрение и проверенный юристом договор, выбирают из всех квартир, а не из оставшихся», — Марина Озерова, руководитель аналитики Метрыча.
Риски старта
- Дальний срок сдачи. Деньги защищены эскроу, но жить в квартире вы сможете только через два-три года.
- Изменения проекта. Застройщик вправе вносить изменения в проектную декларацию. Следите за обновлениями и сверяйте их с ДДУ.
- Ставка ипотеки. Если вы рассчитываете на снижение ставки, считайте платёж по сегодняшним условиям — рефинансирование возможно, но не гарантировано.
Как мы помогаем
Следим за стартами продаж по всем ЖК каталога, заранее собираем подборку квартир под ваш запрос, получаем одобрение ипотеки и проверяем ДДУ до брони. Когда корпус выходит в продажу, вы выбираете квартиру в первый же день.